20家新晋房企抢滩！多市房产投资超2千亿！湾区楼市究竟有多火？

扬帆起航，稳中求进！

备受瞩目的大湾区，从提出概念到步入正轨，已经历经了四个年头。今年7月，广东省政府出台的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，明确了2020年需完成的16项建设目标，更是为大湾区合作发展指明了方向，大湾区发展进入快车道。

据克而瑞数据统计，今年上半年，大湾区土地市场供应2999万㎡，同比去年有所上涨；成交2437万㎡，同比2018年上半年下滑18%，为两年半年度最低成交量。虽然量跌，但价却涨，上半年湾区楼面价上涨至7169元/㎡，为近年最高价格。

除此之外，许多房企也纷纷布局湾区，上半年就有多达20家房企，通过招挂拍、并购/合作方式等多种渠道进军湾区。

而住宅方面呢，2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后，整体有所下跌，综合半年总供应3145万㎡，成交3044万㎡，供求量均在3000万㎡水平，环比2018年下半年大幅下跌接近27%和18%。尽管供求双降，但湾区的房价却处于上升趋势，从个城市上半年成交均价情况来看，除深圳及江门成交价格同比略有回落外，其他城市成交均价均有上涨，其中广州、中山网签成交均价同比大幅上涨达48%和51%。

注：文章内容节选自《粤港澳大湾区·房地产市场半年报》

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湾 区 宏 观

湾区发展逐渐进入正轨，明确2020年需完成的16项建设目标

粤港澳大湾区概念自2015年提出以来，湾区发展逐渐步入正轨，2018年粤港澳大湾区建设小组成立，2019年初大湾区发展纲要发布，年中100条行动计划出台，大湾区迎来快速发展阶段。

2019年7月，广东省政府出台《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，明确了2020年需完成的16项建设目标，为大湾区合作发展指明了方向。

湾区将形成极点带动、轴带支撑、辐射周边的大湾区发展格局；纲要以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续增强对周边区域发展的辐射带动作用。支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。

广深港GDP超2万亿，广深佛房产投资超2千亿

GDP：广深港三大核心城市2018年GDP总值均超2万亿，远超其他城市，但东莞、珠海、江门、肇庆等城市仍保持相对较好的增速；内陆城市人均GDP远低于港澳，其中江门、肇庆排名末位。

产业优势：大湾区中各城产业优势不同，其中广州以现代服务业、汽车制造、电子信息和石油化工等产业为主；而深圳则是以电子信息制造、电器设备制造、食品饮料加工等产业为主。

人口：湾区内地九市中广佛、深莞四市常住人口占整个粤港澳大湾区的70%，而占地面积仅为粤港澳大湾区的30%，人口密度大，吸附力强。江门、惠州、肇庆等湾区边缘城市人口基数小，面积大，常住人口不到500人/平方公里；人口流动方面，目前仅肇庆处于人口净流出状态。

投资：近年各城市中，除珠海、惠州近年来房地产投资与GDP占比较高外，其余城市房地产开发投资复合增长率在5-25%之间，投资开发强度较为合理；大部分城市房地产开发投资占固定资产投资比例超40%，投资结构缺乏合理性；2018年湾区九市中广州、深圳、佛山房地产投资额超2000亿，其他城市均低于千亿。

02

湾 区 土 地 市 场

上半年湾区土地市场供求量跌价涨，纯住宅用地占比不断缩减

大湾区近两年经营性用地供求整体呈量跌价涨态势，2019年上半年土地供应2999万㎡，同比2018年上半年有所上涨，但成交量仅2437万㎡，同比2018年上半年下滑18%，为两年半年度最低成交量；但楼面价上涨至7169元/㎡，为近年最高价格。

成交结构方面，近年来各地政府通过土地出让除了获得土地出让金外，拉动区域产业经济增长成为其重要目标；故近年来纯住宅用地占比不断减少，产城融合、商住综合用地占比不断增加，湾区整体商住用地占比从2017年的31%上升至2019年上半年的67%。

上半年土地供求仍集中在广佛肇，东莞或将加快供地节奏

具体到各市来看，供应方面，2019年上半年湾区土地供应主要集中在广佛肇都市圈，三市供应占湾区总供应量的59%，其中广州供应量最大，达915万㎡；佛山、肇庆虽同比去年同期供应量有大幅下滑，但是与其他城市相比，供应量仍处于较高位置；除佛山、肇庆、中山外，其他6市土地供应同比2018年上半年均有较大幅度上涨。

成交方面，2018年上半年表现较好的佛山、肇庆、江门三市2019年上半年成交均同比下滑，降幅近一半，土拍市场热度由外围城市向中心城市转移；楼面价方面，除东莞、中山受供求结构影响楼面价有较大幅度下滑、广州有小幅下滑外，其他城市楼面价均有一定上浮。

其中广佛两市成为上半年湾区土地成交主力，成交量均超500万㎡，受限地价因素影响，整体溢价率不高，楼面价可控；深圳土地奇货可居，溢价率高；东莞上半年土地市场火热，多宗土地受热捧，溢价率超50%；中山上半年仅1月一宗商办用地、6月一宗商住用地供应，溢价率、流拍率为零；江门、惠州两市土地市场容量下降，且流拍率居9市前2名，市场有所降温。

供地计划方面，2019年上半年广州、佛山、珠海、江门土地供应完成较好，完成率在40%左右，中山上半年仅6月一宗宅地供应；根据自然部宅地供应调控规定，预期东莞将适当加快供地节奏，其他城市将维持目前供应水平。

上半年湾区新进房企20家，房企多渠道拿地，旧改成重点

2019年上半年销售流量金额TOP50房企中有25家房企布局大湾区，其中广州、佛山成为房企重点布局城市，共成交33宗土地，占比超50%。

新进房企方面，2019年上半年除中山、珠海无新进房企外，其他7市均有房企新进，其中佛山9家、肇庆东莞各3家、惠州江门各2家、广深各1家；新进房企大多通过招拍挂进入，仅东亚新华、融信、福晟通过收并购/合作方式进入。

除却招挂拍拿地外，房企还通过分食旧改蛋糕完成拿地，据不完全统计，2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区，总旧改占地面积近5500万㎡，其中佳兆业以512万㎡位列榜首。

房企旧改湾区布局以广州、佛山、珠海、深圳等中心城市为主，其中深圳旧改宗数最多，广州改造总面积最大。

03

湾 区 住 宅 市 场

上半年湾区9市商品住宅供求双降，广州房价同比大涨48%

2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后，整体有所下跌，综合半年总供应3145万㎡，成交3044万㎡，供求量均在3000万㎡水平，环比2018年下半年大幅下跌接近27%和18%。

具体到各城来看，9市中有6个城市成交面积同比上涨，其中释放网签的中山市同比去年半年度成交面积大幅上涨达104%；而外围城市惠州及两个西部城市江门、肇庆成交面积同比则有较大幅度下跌。

从个城市上半年成交均价情况来看，除深圳及江门成交价格同比略有回落外，其他城市成交均价均有上涨，其中广州、中山网签成交均价同比大幅上涨达48%和51%。

湾区城市中佛山库存量最大，东莞去化周期最低

深圳、广州、东莞、中山4大城市上半年库存量环比有所降低，其他城市中，江门、珠海、肇庆库存量均有所上涨，其中珠海在市场连续多个月供过于求的态势下，库存量增长幅度较大，同比去年增长达68%；目前湾区9市中，市场容量较高的佛山和惠州库存量在1000万㎡以上，目前佛山库存总量更超1500万㎡。

至2019年6月末湾区9市中有7个城市去化周期基本在13个月左右合理区间，而东莞市在“半年社保”的低准入购房门槛推动下，加上上半年新增供应减少目前去化仅11.2个月，为去化周期最低的湾区城市；而珠海第一季度新增供应放量，市场库存的压力有所增加，去化周期推高至17个月，但与18年年末相比，去化周期明显缩短。

总体而言，惠州、江门及肇庆进入18年后库存量及去化周期均有增加，预期未来仍将面对较大库存压力。

大湾区各市市场供求情况（节选广佛部分）

广州

进入调控周期中期，广州全市商品住宅供求量价走势受政策因素影响明显，进入2018年下半年，广州重启单合同备案，网签均价整体呈明显上涨趋势，目前全市均价已接近30000元/㎡。

受成交外围成交主力区域如南沙、增城项目供求影响，个别月份市场均价及供求波动较大，2019年上半年月度供求则维持在60万㎡左右，整体呈现不应求态势。

老城区越秀受供应紧缺影响，目前上半年网签区域成交均价高达62177元/㎡，中心城区其他各区域上半年成交均价均在45000元/㎡水平，自贸区所在南沙区上半年均价突破20000元/㎡，远郊从化目前则均价较低，为14577元/㎡。

佛山

随着市场调控趋向缓和，进入2018年佛山限购区域供求有所回升，加上部分非限购区域市场热度未减，2018年至今全市大部分月份单月供求在100万㎡以上，除2018年4月及9月市场供应加大，市场基本呈现供不应求态势。

佛山网签备案价格有所放开，加上部分新入市项目紧跟广州推行“单合同”，全市均价2018年至今保持增长，目前全市月度均价突破15000元/㎡。

从区域价格分布情况来看，整体呈现从西部临广区域向东递减趋势，其中广佛交界所在南海区成交均价以16511元/㎡居五区首位，中心城区禅城区成交均价则达16539元/㎡；非限购区域三水区与东部远郊高明区上半年区域均价则差异较大，半年度均价分别为10359元/㎡和8734元/㎡。

04

下 半 年 市 场 预 判

政策走势

上半年湾区各市遵循中央调控主基调，因城施策，预期下半年各市调控政策持续以稳为主，部分土拍热度过高的城市或将加强土拍规则限制。

市场层面

供应：2019年6月末湾区库存总量达6889万㎡，同比去年同期增加近800万㎡，大部分城市去化周期上升至12个月以上，预期2019年下半年湾区供应分化，整体面积将同比下降。

成交：2019年大湾区规划纲要出台助力湾区房地产市场发展，但在整体调控政策不放松的情况下，下半年市场难有大幅上涨，预期全年湾区商品住宅成交面积稳定，部分外围城市住宅成交量预期同比下滑。

企业布局

大湾区土地市场竞争激烈，房企布局方式趋向多元化，以此降低风险；准入门槛相对较低的热点城市外围区域，成为外来房企优选首进布点；湾区本土房企则加快其他城市布局，深化城市更新模式获得项目。

END

（本文为《2019年粤港澳大湾区房地产市场半年报》删减版，完整版PPT购买，

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文章来源：克而瑞广州区域

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